國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰：基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn) 形成良性循環(huán)

2019年6月27日，由北京大學(xué)光華管理學(xué)院主辦的中國REITs論壇2019年年會在京召開。本次年會主題是“中國REITs市場和全球REITs投資”，來自境內(nèi)及美國、新加坡、日本、香港等多地不動產(chǎn)與金融領(lǐng)域政界人士、經(jīng)濟學(xué)家、商業(yè)領(lǐng)袖齊聚一堂，共同探討在金融創(chuàng)新加速、不動產(chǎn)市場模式轉(zhuǎn)型期下，中國REITs市場發(fā)展和全球REITs投資。

 

國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰
 

國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰出席了會議并發(fā)表“中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs 前景”演講。他表示，相比于其他盤活存量的方式，REITs有更獨特的特點，包括權(quán)益性、公募、標(biāo)準(zhǔn)化。這些特點PPP、ABS都不完全具備，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特點，但是這三點共同集合到一起只有REITs。通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活資產(chǎn)，將收回資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目建設(shè)，從而形成良好的投資循環(huán)。

 

發(fā)言實錄如下：

 

尊敬的肖主席、克平總、劉俏院長，各位來賓、各位校友

 

大家上午好！

 

作為光華校友，非常高興今天能夠回到母校參加中國REITs論壇，大家都知道REITs的主要應(yīng)用領(lǐng)域一個是房地產(chǎn)、還有一個是基礎(chǔ)設(shè)施。雖然基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模小于房地產(chǎn)，但也是一個非常重要的組成部分，所以我想借今天這樣一個機會，結(jié)合中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)和發(fā)展的現(xiàn)狀，給大家探討一下REITs在中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的發(fā)展前景。

 

我想從三個方面和大家分享：

 

第一個方面是推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs正逢其時。

 

目前，中國經(jīng)濟已經(jīng)進入了存量時代，就像剛才劉俏院長講到我國的GDP年均增長速度超過了9%，每年都有大量的投資建設(shè)。經(jīng)過改革開放40多年的發(fā)展，中國經(jīng)濟和剛開始改革開放初期有了很大的區(qū)別，我們家底已經(jīng)非常殷實，有了很多的存量基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是在交通、能源、環(huán)保、市政等領(lǐng)域都有大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的形成是需要代價、需要成本的，需要大量的資金投入，所以承擔(dān)這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的各類市場主體，包括地方政府、融資平臺，以及近幾年以PPP方式參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的各類社會資本方，形成了大量的債務(wù)。在當(dāng)前防風(fēng)險、去杠桿的情況下，要進一步加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大補短板力度，更好滿足高質(zhì)量發(fā)展需要，這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體面臨一個現(xiàn)實問題，即資金從哪來，尤其是資本金從哪來。

 

現(xiàn)在資本金籌集困難制約了基礎(chǔ)設(shè)施項目的順利推進，形成了一個問題，一方面新建項目投資需要大量的資本金，另一方面已經(jīng)形成的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在沉睡。但是我認(rèn)為這既是問題也是機遇，是中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展機遇。

 

我們來看一下中國基礎(chǔ)設(shè)施進入了存量時代，“存”是什么情況。以前講基礎(chǔ)設(shè)施“鐵公雞”——鐵路、機場、公路。以鐵路為例，2002年以來中國鐵路完成的累計投資約9萬億元，運營里程突破13萬公里，其中高鐵的運營里程接近3萬公里，這只是簡單的每年投資累加，如果把鐵路資產(chǎn)的價格進行重估的話，數(shù)字會非常驚人。而且當(dāng)中很多鐵路項目經(jīng)濟效益并不差，比如京滬高鐵，已經(jīng)成為第一條盈利的高鐵線路，而且正在醞釀上市。從公路看，2001年以來中國公路建設(shè)完成投資累計接近20萬億元，通車?yán)锍碳s500萬公里，其中收費公路里程超過16萬公里。公路建設(shè)的迅猛發(fā)展得益于改革開放以后收費還貸政策的推進，尤其80年代大量外資進入高速公路，很多高速公路的收費經(jīng)營狀況也非常理想?，F(xiàn)在中國老百姓已經(jīng)進入了車輪上的時代，每到黃金周、小長假，高速公路堵的水泄不通。從機場看，目前中國民用航空機場已經(jīng)達到了235個，2018年全年旅客吞吐量超過12億人次，2003年以來完成航空運輸投資將近2萬億元，其中大家都熟知的北京首都機場，去年旅客吞吐量超過了1億人次，已經(jīng)成為世界上第二繁忙的機場。大家去機場有一個感覺，以前去機場給人感覺是高大上，現(xiàn)在是跟火車站、菜市場差不多，人也很多，找一個坐的地方很難。從我們出行的舒適度來講它下降了，但如果說機場的經(jīng)營角度、發(fā)行REITs的角度這恰恰是好事。從港口看，2018全國規(guī)模以上港口完成貨物吞吐量133億噸，其中超過1億噸的港口41個。

 

另外，大量人口從農(nóng)村進入城市，從小城市進入大城市，與之相伴的城鎮(zhèn)化迅猛推進，以地鐵為例，全國共有34個城市開通了城市軌道交通，投入運營的線路155條，運營總里程達到了4642公里，正在建設(shè)還有很多。地鐵的特點是造價非常高，每公里大概是七八億元，北京可能每公里超過10億元。當(dāng)我們乘坐地鐵時，地下埋著大量的資金沉淀。跟城鎮(zhèn)化密切相關(guān)的城市供水、污水垃圾處理等，也取得了迅猛的發(fā)展。

 

大量的存量資產(chǎn)怎么盤活？很重要的一個手段就是推行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。盤活存量有多種方式，比如PPP，大家熟知的TOT就是存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓， ABS也是盤活存量資產(chǎn)的方式。為什么推行REITs，我個人覺得相比于其他盤活存量的方式，REITs有更獨特的特點，包括權(quán)益性、公募、標(biāo)準(zhǔn)化。這些特點PPP、ABS都不完全具備，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特點，但是這三點共同集合到一起只有REITs。通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活資產(chǎn)，將收回資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目建設(shè)，從而形成良好的投資循環(huán)。

 

基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于防范債務(wù)風(fēng)險、降低企業(yè)杠桿，這對地方政府和從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運營的企業(yè)來說，這一點非常重要。對地方政府來說有利于盤活公共資源、降低負債水平。對廣大從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運營的企業(yè)來講，有利于實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營、降低財務(wù)風(fēng)險?，F(xiàn)在很多企業(yè)要搞輕資產(chǎn)運營。怎么樣才能實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，我覺得必須有制度的創(chuàng)新、金融的創(chuàng)新，如果沒有這些創(chuàng)新，資產(chǎn)只是在企業(yè)之間簡單的物理轉(zhuǎn)換，從A企業(yè)轉(zhuǎn)到B企業(yè)。只有通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新、通過制度創(chuàng)新引入更廣大的投資者，把資產(chǎn)分散化，才能真正實現(xiàn)整體的輕資產(chǎn)、降杠桿的目的。

 

基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于落實中央部署、推動重大戰(zhàn)略實施。黨中央、國務(wù)院推出了一系列重大戰(zhàn)略，如粵港澳大灣區(qū)、雄安新區(qū)等，每一個地方都要承擔(dān)新的歷史使命。要加強新發(fā)展，一個很重要的特點就是要進一步提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的質(zhì)量和水平。比如說粵港澳大灣區(qū)，大家覺得珠三角是中國最早改革開放的地方，經(jīng)濟基礎(chǔ)也很好，但是如果去珠三角看，現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施很多方面也是不足或者相對落后。如果再按照建設(shè)粵港澳大灣區(qū)一個更高的標(biāo)準(zhǔn)來講，建設(shè)任務(wù)也是非常重的。比如雄安，大家知道雄安的基礎(chǔ)比較薄弱，但它要為中國的城市發(fā)展樹立一個標(biāo)桿。雄安的城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)非常高，毋庸置疑需要大量的資金投入。但是資金投入又不能走傳統(tǒng)的老路，必須走出一條新的基礎(chǔ)設(shè)施投融資的路。 REITs有利于盤活存量資產(chǎn)，像粵港澳大灣區(qū)的存量資產(chǎn)，又為未來的資產(chǎn)打好基礎(chǔ)留好接口。

 

還有一個很重要的是，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于提高股權(quán)融資比重，促進中國的資本市場發(fā)展。大家都知道要降杠桿，但是真正降杠桿是要改變國家資本市場的融資結(jié)構(gòu)。如果資本結(jié)構(gòu)不改變，可能實現(xiàn)局部的降杠桿，但宏觀和整體的降杠桿很難降低。我國直接融資占比低于15%，其中股權(quán)類的比重更低，這樣的融資結(jié)構(gòu)之下要建設(shè)、要發(fā)展，又要控制杠桿的難度非常大?；A(chǔ)設(shè)施REITs是一種重要的直接融資工具，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠有效緩解直接融資占比過低的問題，另外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于吸引更廣泛的社會資金參與到基礎(chǔ)設(shè)施中來，為保險資金、社?；鸬葯C構(gòu)投資者提供長期穩(wěn)定的投資標(biāo)的，同時有利于豐富廣大老百姓投資的品種。

 

推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs最后一個意義是引入專業(yè)機構(gòu)、提高綜合效率?；A(chǔ)設(shè)施長期以來市場化程度相對偏低、專業(yè)化程度不高，管理比較粗放、效率不高，很多項目基礎(chǔ)設(shè)施收益不夠好。原因有很多，一方面是跟基礎(chǔ)設(shè)施本身的特點有關(guān)系，也跟管理水平、管理能力有很大的關(guān)系。如果通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs，吸引更專業(yè)的市場機構(gòu)來主導(dǎo)項目的投資和運營，有利于用市場化的方式提高投資建設(shè)和運營管理效率。

 

第二個方面是適合發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項目特點和重點領(lǐng)域。

 

發(fā)行REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)該至少滿足四個條件。首先要合法合規(guī)，REITs相當(dāng)于項目的上市，對規(guī)范性要求很高。但是很多基礎(chǔ)設(shè)施項目的手續(xù)完備性不夠。2016年大家我們和證監(jiān)會曾經(jīng)聯(lián)合開展過PPP項目資產(chǎn)證券化的試點，當(dāng)時特別深感到這一點，很多項目很想發(fā)ABS，但是經(jīng)過審查，很多項目的規(guī)范性不夠。所以合法合規(guī)非常重要，而且是各個方面都要合法合規(guī)。

 

第二點，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或權(quán)益要清晰，要能夠合法轉(zhuǎn)讓。無論是項目公司的股權(quán)還是收費權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等，只有能夠清晰的轉(zhuǎn)移到REITs產(chǎn)品中，才可以發(fā)行。目前來看，因為收費權(quán)和特許經(jīng)營權(quán)在現(xiàn)實當(dāng)中受到了很多限制，比如說有的項目特許經(jīng)營權(quán)多少年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓。因此，以項目公司股權(quán)為底層資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面臨障礙可能會小一些。

 

第三點，現(xiàn)金流穩(wěn)定。沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、符合不了市場的需求，在市場上也不會受歡迎，所以項目的收益水平要與市場的回報要求要基本匹配。

 

第四點，原始權(quán)益人要具有發(fā)行意愿。原始權(quán)益人不想發(fā)行，再好的資產(chǎn)也發(fā)行不了。我們了解到很多國企、央企，尤其拿了大量PPP項目的企業(yè)，為防范企業(yè)風(fēng)險角度、降低資產(chǎn)負債率，發(fā)行REITs的意愿比較高。

 

關(guān)于適合發(fā)行REITs的具體領(lǐng)域，我覺得有六個。

 

第一個是鐵路、收費公路、港口等交通設(shè)施。交通設(shè)施投資規(guī)模大、收益穩(wěn)定，發(fā)行REITs的潛力大。比如，東部地區(qū)某高速公路項目資產(chǎn)估值超過20億元，未來剩余經(jīng)營年限中年均凈運營收入增長率預(yù)計最高可超過15%。

 

第二類供水供熱供氣等市政設(shè)施。這一類項目有個特點，即具有很強的排它性。排它性意味著什么市場競爭很小，從而收益比較穩(wěn)定，現(xiàn)金流很明確。近些年P(guān)PP項目很多集中在這一領(lǐng)域。此外，使用者付費項目比較適合發(fā)行REITs產(chǎn)品。

 

第三類是電力、石油天然氣等能源領(lǐng)域，特別是一些新型能源設(shè)施。這些項目效益好、收益率較高并且穩(wěn)定，也屬于國家重點支持的領(lǐng)域。比如，某海上鉆井平臺日租金高達20萬美元，年收入可達到7千多萬美元，這樣的項目如果發(fā)行REITs，我相信很多投資者非常感興趣。

 

第四類是一些園區(qū)開發(fā)和物流倉儲的基礎(chǔ)設(shè)施項目。這類項目具有資產(chǎn)成熟、權(quán)屬清晰的特點，也是比較理想的REITs底層資產(chǎn)。比如，某倉儲物業(yè)均于一線城市、成熟運營多年，出租率達到了99%，估值超過50億元，從首年開始現(xiàn)金收益率可超過4.5%。

 

第五類是污水垃圾處理、固體廢物治理等生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域。這個領(lǐng)域跟供水、供熱有相似的特點，也是排他性比較強、收益比較明確清晰。

 

第六類是科技園區(qū)和科技設(shè)施。科技設(shè)施有一定公共性和外部性，屬于新型基礎(chǔ)設(shè)施，其中一部分項目也符合REITs發(fā)行要求。

 

第三個方面是推動我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)健康發(fā)展的建議。

 

第一，聚焦重點區(qū)域和重點領(lǐng)域，包括粵港澳大灣區(qū)、海南自由貿(mào)易試驗區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角地區(qū)。這些區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施比較好、人口凈流入、有政策支持，思想觀念更開放一些，管理水平比較高，總體來講比較適合做REITs。

 

第二，要選擇合適的底層資產(chǎn)。要有現(xiàn)在的收益，也要有未來的收益。有時候并不是項目真的不行，可能是項目本身的潛在商業(yè)價值沒有挖掘出來。

 

第三，堅持權(quán)益融資。如果做不到權(quán)益性融資，剛才分析的去杠桿等很多作用都發(fā)揮不出來，做REITs的意義就不是很大。

 

第四，堅持公募發(fā)行。只有充分提高二級市場流動性，改善基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)的流動性，才能吸引更廣泛的投資者參與。

 

第五，培育專業(yè)的運營機構(gòu)，改變傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施運營方式。

 

第六，要結(jié)合中國國情，推動中國特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs制度。既要從金融產(chǎn)品角度去研究REITs，更要結(jié)合中國基礎(chǔ)設(shè)施的投融資現(xiàn)狀，從資產(chǎn)屬性和資產(chǎn)端去研究基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特性，從而設(shè)計出符合中國實踐的基礎(chǔ)設(shè)施REITs。所以我想，有沒有可能在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，中國REITs先邁出它的第一步！

 

謝謝大家。