中國綠色地產發(fā)展特點分析

（一）頭部房企表現(xiàn)搶眼

 

標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30顯示，中國金茂、萬科集團、中海地產、碧桂園、中國恒大、首開地產、葛洲壩地產、當代置業(yè)、綠城中國、龍湖集團、朗詩綠色集團、寶龍地產、招商蛇口等企業(yè)成為2019中國綠色地產指數(shù)TOP30的前十名。

 

其中，中國金茂、萬科集團、中海地產，成為標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30的前三甲。這是中國金茂第一次位列標準排名中國綠色地產指數(shù)TOP30的第一名。

 

數(shù)據顯示，中國金茂在2018年首次跨入千億房企的陣營，合同銷售額為1280億元，其在綠色地產方面表現(xiàn)突出。2018年，中國金茂新開工面積約為1221萬平方米，綠色建筑設計標識一星級、二星級、三星級認證面積分別為1144.65萬平方米、77.52萬平方米、90.05萬平方米；綠色建筑運行標識一星級、二星級、三星級認證面積分別為32.64萬平方米、53.99萬平方米、146.57萬平方米。

 

此外，中國金茂在裝配式建筑和全裝修成品房方面也表現(xiàn)搶眼：2018年裝配式建筑新開工面積約為642萬平方米，全裝修成品房新開工面積為565萬平方米。

 

中國金茂最終獲評為標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30冠軍。

 

在進擊千億房企的同時，中國金茂也在探索適合自身的可持續(xù)發(fā)展道路。例如，2018年中國金茂發(fā)布金茂府2.0，注重綠色健康、智慧科技的升級，并將上述元素融入到日常生活中。

 

從中國金茂發(fā)布的《2018年可持續(xù)發(fā)展報告》也可以看出，2018年堪稱中國金茂的綠色發(fā)展之年，它獲得國內外各項綠色建筑認證標識30項，其中國家綠色建筑標識12項、BREEAM認證12項、LEED認證2項、WELL預認證3項、健康建筑2星1項。截至2018年底，中國金茂已經累計獲得國內外各項綠色建筑認證標識140項，預計每年建筑物溫室氣體減排總量超過了30萬噸。

 

2018年，萬科集團以6069.5億元的合約銷售額穩(wěn)居行業(yè)第一。在綠色地產發(fā)展方面，萬科集團仍然保持了領先的優(yōu)勢，位居標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30的第二。在過去5年里，萬科集團曾經三次登頂標準排名中國綠色地產指數(shù)TOP30。

 

作為綠色地產領域的老兵，萬科集團試水住宅產業(yè)化已有14年的時間。在2018年，萬科集團更是結合過往工業(yè)化建造方式實踐以及國家裝配式建筑評價標準，編制了《2018-2021年萬科工業(yè)化體系推進辦法》。

 

《萬科2018社會責任報告》顯示，2018年新開工工業(yè)化項目的面積約為1893.9萬平方米，約占開工項目面積的77%。萬科集團在2018年的綠色建筑面積為3501.6萬平方米，綠色建筑面積累計為1.47億平方米；2018年綠色一、二星項目面積為3466.9萬平方米，綠色三星項目面積為34.7萬平方米。和2017年相比，萬科集團在2018年的綠色建筑運行標識項目面積為46.7萬平方米，同比漲幅為138%。

 

此外，萬科集團比較重視綠色環(huán)保技術的研發(fā)及創(chuàng)新，每年投入巨大的人力、財力等，其研究的范圍涵蓋裝配式低多層混凝土結構體系、住宅全裝修評價標準、裝配式建筑檢測方法研究、被動式超低能耗建筑研發(fā)與實踐等。

 

緊隨其后的是老牌龍頭房企中海地產。

 

2018年，中海地產全年的新開工面積為1881萬平方米，獲得綠色建筑設計標識一星級、二星級、三星級認證面積分別為518萬平方米、181萬平方米、40萬平方米；獲得綠色建筑運行標識一星級、二星級、三星級認證面積為381萬平方米、5萬平方米、42萬平方米。

 

中海地產在2018年的營業(yè)收入為1714億港元，毛利潤率高達39%，堪稱“利潤之王”。

 

憑借上述成績，中海地產獲得了標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30的第三名。

 

除了前三甲，碧桂園、中國恒大并列標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30的第四名，兩家房企在2018年的合同銷售額均超過了5000億元。按照“RANK”模型測算，碧桂園、中國恒大的綠色指數(shù)為23。與2018年相比，上述兩家企業(yè)的排名略有下滑。

 

中國恒大2018年的新開工面積約為7567萬平方米，領跑所有房企。其中，綠色建筑設計標識一星級、二星級分別為2507.60萬平方米、624.09萬平方米；裝配式建筑面積約為35.15萬平方米，全裝修成品住宅面積約為2660.84萬平方米。截至2018年底，中國恒大實現(xiàn)合同銷售額5513億元，營業(yè)收入4662億元，同比分別上升10.1%、49.9%，毛利潤率約為36%。

 

早在2012年，中國恒大就注意到國家關于綠色建筑的各項政策，并在企業(yè)內部制定和實施《綠色建筑設計管理制度》《綠色建筑專項考核制度》《綠色物業(yè)管理制度》《建筑產業(yè)化管理辦法》等。此外，還建立了一系列的技術標準和指引。2015年，中國恒大聯(lián)合哈佛大學、清華大學成立綠色建筑研究基地，并在綠色建筑認證數(shù)量和綠色建筑人才培養(yǎng)方面持續(xù)發(fā)力。

 

據了解，目前中國恒大所有的住宅項目至少要按照綠色建筑一星級標準進行設計。2018年中國恒大共有162個項目獲得綠色建筑認證，其中21個項目為二星級綠色建筑認證，1個為三星級綠色建筑認證。

 

碧桂園同樣十分重視綠色建筑發(fā)展。2018年，碧桂園獲得綠色建筑的項目約為749個，其中綠色建筑一星級認證586個、綠色建筑二星級認證166個、綠色建筑三星級認證3個；綠色建筑總面積約為1.54億平方米，綠色建筑一星級、二星級項目共有1.50億平方米，綠色建筑三星級項目共有133萬平方米。

 

在標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30的前10名中，龍湖集團在2018年的合同銷售額超過2000億元，而首開地產、綠城中國、招商蛇口的銷售規(guī)模均為千億級別，寶龍地產、當代置業(yè)、朗詩綠色集團的銷售規(guī)模均超過300億元。

 

標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30中的前10名企業(yè)，在2018年的新開工面積高達2.9億平方米，占2019中國綠色地產指數(shù)TOP30上榜企業(yè)5.8億平方米新開工面積的50%；而前10名企業(yè)獲得綠色建筑二星級、三星級標識的認證面積為4113萬平方米，占標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30共34家上榜企業(yè)的66%。

 

此外，在2018年，標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30上榜的前10名企業(yè)共有6021萬平方米全裝修成品房新開工、4722萬平方米裝配式建筑新開工，在標準排名2019中國綠色地產指數(shù)TOP30上榜企業(yè)總面積中的占比分別為96%、88%，充分顯示出頭部房企在綠色地產領域的貢獻度與集中度。

 

（二）國（央）企成裝配式建筑絕對主力

 

入選2019中國裝配式建筑企業(yè)TOP10的房企分別為萬科集團、綠地控股、中國金茂、碧桂園、招商蛇口、龍湖集團、首開地產、中海地產、綠城中國、金科集團。其中，僅碧桂園、龍湖集團、金科集團等3家為民營企業(yè)，其裝配式建筑面積約為1178萬平方米，占上榜企業(yè)裝配式建筑總面積的21.7%；其余7家皆為國（央）企，裝配式建筑面積約為4245萬平方米，占上榜企業(yè)裝配式建筑總面積的78.3%。

 

而在2019中國綠色地產指數(shù)TOP30上榜的34家企業(yè)中，國企、央企或國資控股企業(yè)共有13家，占比為38%。其中，中國金茂、萬科集團、中海地產、首開地產、葛洲壩地產、綠城中國、招商蛇口等更是躋身前10名；遠洋集團、綠地控股、保利發(fā)展、中華企業(yè)、北京住總等5家國（央）企入選2019中國綠色地產指數(shù)TOP30前20名；第21名至30名之間則有華潤置地1家國（央）企上榜。

 

上述13家國（央）企2018年獲得的綠色建筑二星級、三星級設計標識認證的建筑面積為3083萬平方米，占2019中國綠色地產指數(shù)TOP30入選企業(yè)綠色建筑二星級、三星級設計標識認證的建筑總面積6262萬平方米的49%。此外，這些國（央）企2018年有4559萬平方米裝配式建筑開工，占2019中國綠色地產指數(shù)TOP30上榜企業(yè)裝配式建筑總開工面積5838萬平方米的78%。

 

上述數(shù)據表明，國（央）企正在成為中國裝配式建筑的絕對主力?？v觀中國裝配式建筑的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)，實力較強的國（央）企充當了推行裝配式建筑的主力，而大量的中小企業(yè)還在觀望。

 

過去，由于政策鼓勵不足、創(chuàng)新能力欠缺、技術成熟度不夠等原因，要建設裝配式建筑往往投入大、成本高，令不少中小企業(yè)望而卻步。而國（央）企則不同，資金、技術優(yōu)勢較為明顯，可以先行先試，緊跟國家政策的步伐。

 

在3家上榜的民營企業(yè)中，龍湖集團、金科集團均位于重慶。研究發(fā)現(xiàn)，盡管這兩家房企的布局著眼于全國，但重慶仍然是其重點深耕城市。有研究人員認為，兩家企業(yè)同時上榜，與重慶的裝配式建筑政策密切相關。

 

2017年底，重慶市政府發(fā)布了《關于大力發(fā)展裝配式建筑的實施意見》，指出按照“分區(qū)推進、逐步推廣”的原則，明確主城各區(qū)及涪陵區(qū)、永川區(qū)、南川區(qū)、綦江區(qū)、榮昌區(qū)為重點發(fā)展區(qū)域，萬州區(qū)、黔江區(qū)、長壽區(qū)、江津區(qū)、合川區(qū)、大足區(qū)、璧山區(qū)、銅梁區(qū)、潼南區(qū)為積極發(fā)展區(qū)域，其他區(qū)縣為鼓勵發(fā)展區(qū)域，大力發(fā)展裝配式混凝土結構、鋼結構及現(xiàn)代木結構建筑，力爭到2020年全市裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到15%以上，到2025年達到30%以上。其中，重點發(fā)展區(qū)域從2018年3月1日起，積極發(fā)展區(qū)域從2019年1月1日起，鼓勵發(fā)展區(qū)域從2020年1月1日起。

 

由于中國的裝配式建筑仍處于起步階段，其發(fā)展與政策支持密切相關?？梢灶A見，隨著房地產行業(yè)進入以產品為核心的時代，依托裝配式建筑孵化的房地產全鏈條大數(shù)據，有望推動房地產數(shù)字經濟的全面發(fā)展。

 

（三）恒大繼續(xù)領跑全裝修成品房

 

中國恒大、中海地產、首開地產、中國金茂、綠城中國、金科集團、葛洲壩地產、朗詩綠色集團、保利發(fā)展、瑞安房地產，獲評為標準排名2019中國全裝修企業(yè)TOP10。

 

2018年，中國恒大以2661萬平方米的全裝修成品房開工面積，摘得2019中國全裝修企業(yè)TOP10冠軍。中海地產以1390萬平方米的成績緊隨其后，首開地產則居第三。值得關注的是，中國恒大連續(xù)兩年獲得全裝修企業(yè)TOP10的冠軍，中海地產則是首次上榜。

 

中國的全裝修成品房發(fā)展經歷了三個階段：第一，探索階段（1999?2005年），主要工作是普及理念；第二，發(fā)展階段（2006?2013年），部分地區(qū)和企業(yè)開始試點；第三，推進階段（2013年以后），各地陸續(xù)出臺了鼓勵全裝修成品房的政策。自2016年以來，各地政策出臺更為密集，全裝修成品房取代毛坯房成為主要趨勢，中國的房地產行業(yè)也迎來了全裝修成品房時代。

 

和毛坯房相比，全裝修成品房可減少裝修過程中的資源浪費、環(huán)境及噪聲污染等，有利于保證房屋的結構安全，也符合居民對于環(huán)保、健康的要求，是未來地產行業(yè)的主要發(fā)展方向。

 

即便如此，和發(fā)達國家相比，中國全裝修比例仍然偏低，發(fā)展空間較大。在北京、上海、深圳等一線城市，全裝修成品房占新建住宅的比例約為60%，而一些二三線城市則在20%以下。

 

根據住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》要求，到2020年，中國城鎮(zhèn)新開工全裝修成品住宅面積占新建建筑比例應達到30%。

 

此后，各地紛紛出臺相應政策支持全裝修成品房發(fā)展，有些地方甚至制定了比規(guī)劃更為嚴苛的比例。例如，西安市政府提出，自2019年1月1日起，西安市行政區(qū)域內(含西咸新區(qū)，不含藍田縣、周至縣)新出讓或劃撥土地上，除拆遷安置房以外的住宅建設項目實行全裝修；部分縣根據實際確定實施全裝修的新建住宅項目范圍，但全裝修總施行比例不低于新建設住宅總面積的50%，此后逐年遞增，2021年后達到100%全裝修建設。同時，相關部門在住宅項目規(guī)劃條件書、建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可等行政許可中應注明為全裝修，并加強事中事后監(jiān)管。

 

從房地產企業(yè)的角度來看，由于對高周轉開發(fā)模式的追求，全裝修成品房日益成為房企開發(fā)的主流，中國恒大、中海地產、綠城中國、首開地產等逐漸提升了全裝修成品房的比例。隨著房地產行業(yè)不斷規(guī)范，消費者購買成品房意愿不斷提升，全裝修成品房的比例將會不斷提升。

 

（四）“碧萬恒”成綠色住宅“鐵三角”

 

標準排名研究發(fā)現(xiàn)，碧桂園、萬科集團、中國恒大、中海地產、首開地產、中國金茂、綠城中國、龍湖集團、遠洋集團、榮盛發(fā)展躋身2019中國綠色地產（住宅）TOP10。

 

和2018中國綠色地產（住宅）TOP10相比，碧桂園、萬科集團、中國恒大三家龍頭房企再次上演“鐵三角”排序。不同的是，內部排序略有不同，去年萬科集團奪得桂冠，其后是中國恒大、碧桂園。

 

在過去幾年的時間里，這三家企業(yè)牢牢地占據著房地產行業(yè)合同銷售額的前三位，形成三強爭霸的態(tài)勢。在住宅開發(fā)領域，三家企業(yè)又各有特色。

 

萬科較早完成全國化的布局，然后開始深耕，在單一城市產能方面有優(yōu)勢；早年的恒大以三四線城市為主，在2013年之后開始進軍一二線城市；碧桂園布局一二線城市較晚，但主要承接這些城市的外溢需求，在城市的周邊進行布局。

 

中國金茂、中海地產、遠洋集團、榮盛發(fā)展均是2019年的新入圍者，而2018年上榜的陽光城、世茂房地產、金科集團、華宇集團均跌出此榜單。

 

其中，陽光城表現(xiàn)出來的反差顯得尤為突出。2018年9月29日，陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌通過一本近200頁的《綠色智慧家白皮書》，高調宣布了陽光城的綠色智慧戰(zhàn)略，并稱之為“中國首個健康智慧住宅產品標準及實施體系”。但在該年度，陽光城的“高端”綠色智慧家產品并未有項目落地，在綠色建筑標識認證項目方面也乏善可陳，不僅無緣2019中國綠色地產（住宅）TOP10，而且未能躋身2019中國綠色地產指數(shù)TOP30。

 

在2019中國綠色地產（住宅）TOP10上榜企業(yè)中，其合同銷售額均超過千億，其中最低的為首開地產1007億元。由此可見，伴隨著房地產行業(yè)的集中度逐漸提升，龍頭房企的優(yōu)勢地位很難撼動，其穩(wěn)定性也更為突出。

 

在上榜的房企中，碧桂園、萬科集團、首開地產、中國金茂、綠城中國、龍湖集團等均有獲得綠色建筑三星級設計標識的項目，而萬科集團與中海地產、中國金茂、龍湖集團擁有獲得綠色建筑三星級運行標識的項目。

 

在中國房地產行業(yè)經歷了狂飆突進的發(fā)展階段后，綠色地產有望迎來有質量的發(fā)展。對這場轉型之戰(zhàn)，龍頭房企比中小房企更加關注，也更愿意投身其中，并已在綠色地產領域占據一席之地。而龍頭房企常常又有示范效應，反過來推動了綠色地產的關注與普及。相信假以時日，綠色地產的發(fā)展格局將逐漸明朗，占得先機的企業(yè)更可能在后續(xù)的競爭中脫穎而出。

 

（五）保利、綠地和龍湖成為綠色商業(yè)前三甲

 

在2019中國綠色地產（商業(yè)）TOP10榜單中，保利發(fā)展、綠地集團、龍湖集團奪得前三甲，其余7家企業(yè)分別為中海地產、寶龍地產、中南置地、泰禾集團、遠洋集團、瑞安房地產、北京住總。

 

前三名中，只有龍湖集團一家屬于民營企業(yè)，其余的兩家皆為國（央）企。在TOP10中，僅有保利發(fā)展一家擁有獲得綠色公共建筑三星級運行標識的項目。此外，龍湖集團也是僅有的一家擁有獲得綠色公共建筑三星級設計標識的企業(yè)。

 

不同于綠地控股、龍湖集團，保利發(fā)展在商業(yè)領域屬于異軍突起。2018年9月，保利房地產（集團）股份有限公司發(fā)布公告，宣布將變更公司名稱為“保利發(fā)展控股集團股份有限公司”。有研究人員認為，更名實則是為了體現(xiàn)公司多元化發(fā)展方向，進一步加快兩翼業(yè)務市場化發(fā)展，這其中就包含商業(yè)地產的拓展。

 

財報顯示，截至2018年底，保利發(fā)展的商業(yè)管理板塊共運營項目65個，管理面積約為266萬平方米，累計外拓購物中心10個。除了開發(fā)項目所包含的商業(yè)配套，保利發(fā)展也在開展外拓業(yè)務，以輕資產模式實現(xiàn)品牌及管理輸出。

 

以打造超高層綜合體著稱的綠地控股，在過去兩年連續(xù)奪得中國綠色地產（商業(yè)）TOP10榜單的第一名，2019年的排名略有下降，屈居第二。自2015年完成整體上市之后，綠地集團逐漸形成了“以房地產開發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費等新興產業(yè)并舉發(fā)展”的多元格局，商業(yè)地產業(yè)務作為其重要的一環(huán)，不容小覷。數(shù)據顯示，2018年，綠地控股的合同銷售額中，住宅占比67%，商辦占比33%；合同銷售面積中，住宅占比73%，商辦占比27%。

 

以商業(yè)發(fā)展為例，綠地控股做商業(yè)主要有兩種路徑：第一，商業(yè)地產事業(yè)部，負責以綠地繽紛城為代表的購物中心的籌備、運營、招商、管理等全過程的各個環(huán)節(jié)；第二，綠地全球商品直銷中心G-Super。同時，綠地商業(yè)也在轉型，做輕資產的商業(yè)運營管理輸出模式。

 

和2018年相比，龍湖集團取代北京老牌國企金融街控股，入圍2019中國綠色地產（商業(yè)）TOP10榜單前三，上升一個名次。在商業(yè)領域，龍湖集團可謂是后來居上，旗下的天街系列正成為業(yè)內的運營典范。

 

在過去幾年，龍湖集團將每年合同銷售額的10%投入到商業(yè)開發(fā)中。時至今日，龍湖集團的商業(yè)租金收入已經突破30億元，達36億元。到2020年，龍湖集團旗下的開業(yè)商場總數(shù)將超50座，商業(yè)租金目標預計達成60億元。

 

（六）當代置業(yè)蟬聯(lián)綠色地產運行典范冠軍

 

標準排名統(tǒng)計的數(shù)據顯示，2019中國綠色地產運行典范TOP10的上榜企業(yè)，分別為當代置業(yè)、中國金茂、首開地產、中海地產、朗詩綠色集團、保利發(fā)展、招商蛇口、遠洋集團、中南置地、華發(fā)股份。除了遠洋集團、華發(fā)股份，其余企業(yè)均擁有獲得綠色建筑三星級運行標識的項目。

 

在上榜的這些企業(yè)中，國（央）企占據了絕大多數(shù)。其中，中國金茂、首開地產、中海地產、保利發(fā)展、招商蛇口、遠洋集團、華發(fā)股份等7家企業(yè)為國（央）企，僅當代置業(yè)、朗詩綠色集團、中南置地等3家為民營企業(yè)。

 

與2018中國綠色地產運行典范TOP10的上榜企業(yè)相比，當代置業(yè)、中國金茂、首開地產連續(xù)兩年上榜，且取得名次與2018年相同，尤其是當代置業(yè)已經連續(xù)兩年奪得中國綠色地產運行典范TOP10的桂冠。

 

在房地產企業(yè)中，當代置業(yè)是較早的綠色地產探索者，其開發(fā)的MOMA系列也深受業(yè)內外關注。在2018年，當代置業(yè)的竣工面積約為154萬平方米，其中已經通過綠色建筑設計（運行）標識評價的一星級、二星級和三星級面積分別約為7.05萬平方米、50.13萬平方米、11.13萬平方米。最終，當代置業(yè)以綠色運行指數(shù)11.3排名第一。

 

中國金茂的竣工面積約為252.4萬平方米，已經通過綠色建筑設計（運行）評價的一星級、二星級、三星級面積分別為32.64萬平方米、53.99萬平方米、146.57萬平方米。

 

作為北京國企，首開地產在綠色建筑發(fā)展領域深耕多年，近年來，首開全面實施綠色建筑戰(zhàn)略，所有新開發(fā)住宅項目均需按項目當?shù)丶皣业木G色建筑項目設計標準進行建設。首開北京溫泉鎮(zhèn)限價商品住房項目不僅成為北京第一個同時獲得綠色建筑二星級設計與運營標識的保障房項目，還獲評住建部全國綠色建筑創(chuàng)新二等獎。

 

自2006年住房和城鄉(xiāng)建設部頒布《綠色建筑評價標準》以來，綠色地產的發(fā)展已經超過13年，但仍處于初級階段，獲得綠色建筑認證的項目多是設計標識，運行標識的項目寥寥無幾。

 

為此，各地政府紛紛出臺補貼政策支持綠色建筑落地。2019年2月，山東省政府發(fā)布了《山東省綠色建筑促進辦法》，從規(guī)劃建設、運營管理、技術推廣、引導激勵、法律責任等方面，對政府及部門如何推進綠色建筑發(fā)展作出了明確規(guī)定。其中，為推動綠色建筑發(fā)展，《辦法》單列了“引導激勵”一章，明確對綠色建筑的科研開發(fā)、建設、運營等實行稅收減免、容積率獎勵、用能價格優(yōu)惠等扶持政策。

 

另外，北京朝陽區(qū)則通過引入設立綠色建筑性能責任保險，確保綠色建筑從設計到運行都滿足綠色建筑節(jié)能、環(huán)保的要求。